Обзор Верховного суда РФ №1 2021 года: Недвижимое имущество
Добрый день, данный материал будет интересен не только юристам, но также и девелоперам и всем, кто связан с недвижимостью.
Недвижимость – одна из главных и неотъемлемых частей нашей жизни, с которой так или иначе каждый день сталкивается любой человек. Соответственно, у каждого может возникнуть потребность в юридической защите своих прав, связанных с недвижимым имуществом.
Последний обзор практики Верховного суда РФ подарил нам несколько очень интересных позиций, относящихся к недвижимости, которые мы хотим сейчас кратко описать и Вам.
Какая недвижимость не может быть разделена при разводе, как нужно пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, как защитить свои права при изъятии земли для государственных нужд – эти и другие наиболее интересные позиции Верховного суда по недвижимости, которые могут пригодиться как гражданам, так и юридическим лицам.
Позиции Верховного суда Российской Федерации (ВС РФ)
- Позиция ВС РФ: Гражданское законодательство не указывает на наличие безусловной обязанности участников долевой собственности на выкуп доли выделяющегося сособственника в общем имуществе.
Суть дела:
Гражданин обратился в суд с исковым заявлением о взыскании компенсации за
не подлежащие выделению в натуре доли в праве долевой собственности на жилые помещения в порядке статьи 252 Гражданского кодекса РФ.
Во внесудебном порядке соглашение между сторонами о разделе спорной квартиры достигнуто не было. Ответчики возражали против выплаты компенсации ввиду отсутствия материальной возможности выкупить долю Истца, а также на основании того, что его доля не является незначительной.
Решения судов:
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований указав на отсутствие совокупности необходимых условий для компенсации доли.
Суд апелляционной отменил решение по делу и принял новое, с его позицией согласился и суд кассационной инстанции, указав, что доводы Ответчика не являются юридически значимыми, а совокупность условий на которые указал суд первой инстанции устанавливается только в ситуации, когда заявитель-участник долевой собственности хочет прекратить право собственности другого участника, а в данном случае разрешается иной спор.
Выводы ВС РФ:
С такими выводами судов 2-ой и 3-й инстанций не согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суд Российской Федерации, указав на верность позиции суда первой инстанции.
Судебная коллегия при этом отметила, что хоть собственник, согласно действующему законодательству, в определенных случаях при недостижении соглашения между участниками долевой собственности и невозможности выделения ему долевой собственности вправе требовать выплаты ему денежного возмещения, но при реализации такого права необходимо учитывать конституционную гарантию обеспечения баланса интересов участников долевой собственности, а также равенства этих участников.
Поэтому Верховный суд установил, что право собственника на выплату ему возмещения может быть реализовано только при установлении судом совокупности следующих факторов:
- Незначительность доли такого собственника;
- Возможность пользования спорным имуществом;
- Соблюдение баланса интересов всех собственников, изучение возможности (в том числе и материальная) и возражений других собственников относительно перехода в их собственность спорного имущества.
Вывод:
Исходя из указанной позиции суда, вытекает логичный вывод о том, что положения гражданского законодательства не предусматривают прямой обязанности приобретения доли в общей собственности. Необходимо наличие ряда вышеуказанных условий, а также здравое и справедливое их рассмотрение судом.
Источник: П. 2, Определение № 56-КГ20-10-К9
- Позиция ВС РФ:Нотариус отвечает за имущественный вред, возникший в результате ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, причиненный покупателю недвижимого имущества.
Суть дела:
Гражданка С. обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании страхового возмещения к страховой компании, которая застраховала гражданскую ответственность нотариуса, в качестве соответчика по данному делу был привлечен нотариус.
Обратившаяся в суд гражданка купила квартиру, которую ей через несколько поддельных паспортов и продала Ф. Перед продажей через один из паспортов от имени собственника она оформила нотариальную доверенность на другое лицо И. После чего от имени доверенного лица по другому паспорту она продала квартиру С.
Позднее, решениями суда договор купли-продажи и доверенность были признаны недействительными, а с гражданки С. в пользу реального собственника была истребована квартира, а также расходы на уплату государственной пошлины.
Решения судов:
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований С., сославшись на то что убытки возникли не по вине нотариуса, а по вине 3-х лиц, а нотариус в установленном порядке проверила документы, которые не имели явных признаков подделки.
Суд апелляционной инстанции не согласился и отменил это решение, поскольку установил прямую причинно-следственную связь между действиями нотариуса и убытками, которые понесла С. Указав, что нотариус, не проявив должную заботливость и осмотрительность при выполнении своих обязанностей, не установил должным образом личность доверителя, из-за чего, положившись на доверенность, С. и понесла убытки.
Выводы ВС РФ:
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, согласилась с таким мнением, указав, что в подобных делах важно установить, мог и должен ли был нотариус обратить внимание на несоответствие личности, обратившейся за совершением нотариального действия, обращаясь к различным признакам, например, несоответствие возраста и др. При этом обязанность доказывания надлежащего выполнения своих обязанностей возлагается на нотариуса.
Вывод:
Если в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей нотариусом (например, установление личности) кто-либо несет убытки, нотариус обязан их возместить, но при этом важно доказать, что он мог и должен был исполнить свои обязанности надлежащим образом. При этом обязанность доказать, что он сделал все так, как нужно, лежит на самом нотариусе.
Источник: П. 7, Определение № 49-КГ19-13
- Позиция ВС РФ:Самовольная постройка не включается в состав разделяемого совместно нажитого имущества.
Суть дела:
Истец обратился в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества в виде ½ доли нежилого строения построенном на участке, приобретённым во время брака.
Решения судов:
Суд первой инстанции удовлетворил иск. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с его выводами.
Выводы ВС РФ:
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменил указанное решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что при рассмотрении дела суды не учли тот факт, что спорная постройка является самовольной.
При рассмотрении данного дела суды не учли, что спорное нежилое строение, о разделе которого, как совместно нажитого в браке, просил истец, является самовольной постройкой, поскольку соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию истцом получено не было.
Суд также отметил, что недвижимое имущество, в том числе совместно нажитое, может быть объектом гражданских правоотношений только в если оно должным образом зарегистрировано и, соответственно, является объектом гражданских правоотношений (отвечает признаку оборотоспособности).
В данной ситуации постройка таким признакам не соответствует, а значит и не может быть разделена между супругами, пока на неё не будет установлено право собственности в законном порядке.
Вывод:
Таким образом, сама по себе самовольная постройка не может быть разделена между супругами, так как не введена в гражданский оборот и, по сути, незаконна. Разделить её можно только после законного оформления такой постройки в порядке, установленном гражданским законодательством.
Источник: П. 12, Определение № 18-КГ20-34-К4
- Позиция ВС РФ: В случае, если земельный участок, принадлежащий частному лицу, был изъят для государственных или муниципальных нужд без соблюдения соответствующей процедуры и без принятия соответствующего решения, то собственник участка имеет право на возмещение убытков, причиненных таким изъятием.
Суть дела:
Владелец земельного участка, на котором расположена АЗС, обратился с исковым заявлением к Министерству субъекта РФ и муниципальной администрации за возмещением убытков, которые он понес в связи с реконструкцией дороги, утвержденной этим министерством.
Дорога была реконструирована путем расширения за счет земли владельца АЗС, причем решение об изъятии не было принято, соответствующая процедура не проведена.
Из-за такой реконструкции, владелец кроме потери части своего имущества в виде земельного участка также был вынужден провести реконструкцию АЗС, поскольку после расширения дороги она перестала соответствовать требованиям противопожарной безопасности.
Решения судов:
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции отказали в иске, не приняв расчет засрат Истца и отметили, что истец купил землю незадолго до строительства дороги и должен быть знал о намечавшемся строительстве.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, отметив, что изъятие имущества, согласно Конституции РФ, возможно только по решению суда, а изъятие для государственных нужд может быть произведено только при условии возмещения.
Судами было установлено фактическое изъятие части земельного участка, однако при этом необходимая процедура не была проведена, решение не принято, никакого возмещения владелец участка не получил.
Судами установлено, что части принадлежащих предпринимателю на праве собственности земельных участков фактически изъяты для государственных нужд в целях строительства (реконструкции) автомобильной дороги, однако при этом процедура изъятия уполномоченными органами не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество предпринимателю не предоставлено.
Выводы ВС РФ:
Верховный суд отметил, что в силу установленных по делу обстоятельств, у судов не было оснований для отказа предпринимателю в иске в силу недоказанности убытков и причинно-следственной связи между затратами на реконструкцию и расширением дороги.
Указание на то, что предприниматель приобрел участок незадолго до реконструкции также не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку решения об изъятии для государственных нужд участка принято так и не было, а доказательств о том что владельцы участков были проинформированы о том, какие участки попадут в границы реконструируемой дороги, в материалы дела не представлено.
В подобном деле важно фактическое изъятие земли для госнужд без соблюдения установленной процедуры, поэтому возмещению собственнику земли убытков необходимо.
Вывод:
Самого факта изъятия земли, последующих убытков собственника и несоблюдения законной процедуры изъятия достаточно для того, чтобы ущерб собственнику был возмещен.
Источник: П. 25, Определение № 302-ЭС20-6718
- Позиция ВС РФ:Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме (МКД) предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
Суть дела:
Собственники квартир МКД обратились в суд с исковым заявлением к юридическому лицу-собственнику помещений с требованием демонтировать вентиляционную систему, установленную на стене жилого дома, поскольку она установлена без их согласия.
Решения судов:
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, апелляционный суд с ним не согласился и удовлетворил требования.
Кассационный суд отменил апелляционное решение, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивировав это тем, что законодательством субъекта не предусматривается необходимость сбора согласия собственников помещений МКД при подобном пользовании общим имуществом дома.
Выводы ВС РФ:
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с мнением суда первой и кассационной инстанций, оставив в силе определение суда апелляционной инстанции, пояснив, что право собственников помещений в МКД не может быть истолковано таким образом, которым будут нарушаться аналогичные права других собственников. Действия юридического лица-собственника помещений явно нарушают права других собственников помещений, поскольку выполнены в обход необходимых процедур. Право пользования общим имуществом при наличии доли в нем, хоть и предусмотрено законом, не должно осуществляться в нарушение таких же прав других собственников.
А выводы суда кассационной инстанции со ссылкой на местное законодательство об отсутствии необходимости согласия собственников помещений не учитывают, что указанный документ вообще не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома.
Вывод:
В такой позиции ВС РФ хорошо прослеживается следование принципу равноправия, который можно легко характеризовать фразой «Мои права заканчиваются там, где начинаются права другого».
Бесспорно наличие права собственника на пользование общим имуществом дома, но оно не должно реализовываться через интересы других собственников без учета их мнения и их согласия. На это и указал Верховный суд.
Источник: П. 26, Определение № 305-ЭС20-17471
- Позиция ВС РФ:В случае применения повышающего коэффициента к ставке земельного налога в отношении участков, предоставленных для жилищного строительства в рамках реализации договора о развитии застроенной территории, должны учитываться положения градостроительного законодательства, определяющие сроки, в течение которых налогоплательщик обязан приступить к строительству соответствующих объектов недвижимости.
Суть дела:
Общество заключило с администрацией города договор о развитии застроенной территории, согласно которому ему были предоставлены земельные участки, в том числе с видом разрешенного использования "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".
Согласно проведенной налоговым органом проверки по представленной Обществом декларации, налоговая доначислила сумму земельного налога, а также авансовых платежей по нему. Основанием для этого послужил вывод налогового органа о необходимости применения для участков многоэтажной жилой застройки повышающего коэффициента 2 к налоговой ставке 0,3 процента.
Общество обратилось с иском в арбитражный суд с заявлением о признании решения налогового органа незаконным.
Решения судов:
Суд первой инстанции не удовлетворил исковые требования, его также поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций.
Выводы ВС РФ:
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение, отметив, что исходя норм действующего законодательства, применение повышающего коэффициента к ставке налога 0,3 процента является правовым последствием такого факта как отсутствие на земельном участке «для жилищного строительства» построенного объекта недвижимости, при этом такое регулирование не связано с тем, кто является собственником (владельцем) земельного участка, а также продолжительностью владения участком.
Такое регулирование, как было указано Верховным судом, необходимо для невозможности извлечения налоговой выгоды лицами, которые уклоняются от освоения земельных участков, не завершая строительство или изначально не намереваясь его совершать (осваивать земельные участки).
В указанных делах судам необходимо изучить, в какие сроки должны быть освоены земельные участки с учетом проведения всех необходимых для этого мероприятий, то есть с какого момента должно было начаться жилищное строительство, а исходя из этого, с какого момента после получения земельных участков в собственность должен исчисляться срок применения повышающего коэффициента.
Вывод:
В данном решении Верховный суд, по сути, призывает к более внимательному соблюдению правовых принципов разумности и справедливости в разрешении подобных, поскольку указывает на необходимость учитывать все факторы, способные повлиять на исполнение обязательств лицом, которому были переданы земельные участки.
Необходимо понимать какие мероприятия необходимо провести, какое время это займет, как это может или было реализовано и т.д. И только при учете всех этих факторов возможно вынести справедливое решение.
Источник: П. 35, Определение № 309-ЭС20-11143
- Позиция ВС РФ:Наличие объекта вспомогательного использования, возведенного на земельном участке, переданном гражданину в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, не может повлечь возникновение права этого гражданина на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность.
Суть дела:
Гражданин обратился с в суд с административным иском о признании решения местной администрации об отказе предоставления ему за плату в собственность земельного участка незаконным.
Участок ранее был предоставлен ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, для чего на участке было возведено нежилое здание (летняя кухня), в связи с чем он и обратился за предоставлением земельного участка в органы местного самоуправления.
Администрация отказала ему в предоставлении, поскольку на участке возведено нежилое здание, а также площадь участка значительно больше, чем необходимая для эксплуатации летней кухни.
Решения судов:
Суд первой инстанции удовлетворил требование. С чем не согласился суд апелляционной инстанции, отменив решение суда первой инстанции. Кассационный суд оставил в силе решение суда первой инстанции.
Выводы ВС РФ:
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации отменила кассационное определение оставив в силе решение апелляционной инстанции, отметив, что возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования (таковым её признал суд апелляционной инстанции) не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, а поскольку такой объект (летняя кухня) имеет вспомогательное назначение, то возведение не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства.
Вывод:
Таким образом, можно сделать вывод, что в подобных делах важно не только непосредственное возведение объекта недвижимости, но и то какой объект и для каких целей был возведен (какое значение имеет) на земельном участке, а также какую долю от выделенного участка он занимает.
Источник: П. 53, Определение 18-КАД20-27-К4
Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике
ВОПРОС 4.Могут ли быть пересмотрены на основании п. 6 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, которыми удовлетворены требования о сносе строений, возведенных в пределах минимальных расстояний до магистральных или промышленных газопроводов?
Краткий ответ:
Могут, если существует вступившее в силу судебное постановление о сносе здания, нарушающего требования о минимальных расстояниях до магистрального или промышленного газопровода, но при этом судом установлено, что собственник такого строения не знал и не мог знать о наличии таких ограничений в отношении его земельного участка или такой вопрос не исследовался судом.
Также суд обращает внимание на то, что до 1 января 2020 г. действуют специальные правила в отношении зданий, построенных вблизи магистральных газопроводов, согласно которым:
- Запрещено сносить строения, если сведения о границах минимальных расстояний до газопровода не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
- При наличии сведений о границах минимальных расстояний до газопровода в Едином государственном реестре недвижимости, снести здания и сооружения можно только при условии возмещения убытков.
В завершении нашего краткого обзора позиций, считаем необходимым добавить, что хоть большинство из них и кажутся очевидными или хотя бы логически вытекающими из сути спора, но их выделение Верховным судом – немаловажное событие, поскольку сможет повлиять на позиции нижестоящих судов по похожим спорам, что поможет большему количеству людей защитить свои права, связанные с недвижимым имуществом или предупредить их нарушение.
Если у Вас остались/появились вопросы, мы будем рады помочь Вам. Для этого Вы можете заполнить нижеуказанную форму и мы свяжемся с Вами!